编辑同志：
婚前在父母的资助下，我以个人的名义购买了一套商品房，支付了30%的首付款，余下房款是按揭的。婚后，我取得了房产证，并和妻子小梅以双方劳动收入偿还了房屋贷款。不久前，我们因为夫妻感情不和到法院起诉离婚，由于该套房屋已经大幅升值，故双方均主张该房屋的所有权。请问，该房屋应归谁所有？
读者赵熙
赵熙同志：
婚前个人按揭购买的房屋在离婚时归谁所有？之前各地判决大相径庭。自2011年8月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》给出了答案。该解释第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定原则，有产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第39条第2款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协调处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”由此可见，婚前个人按揭购买、婚后用夫妻共同财产还贷的房屋在离婚时产权归谁，首要原则是夫妻双方协商。本案中，由于你们对房屋产权归属无法达成协议，法院应判决该房屋归你所有，但你和小梅婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分属夫妻共同财产，可由双方协议处理。协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则，判决你对小梅进行补偿。
230031 安徽警官职业学院潘家永律师
能否用农村宅基地上的房屋抵押贷款
编辑同志：
我是一名农民，前几年，我搞养殖业赚了一些钱，由于观念问题，就将赚的钱都花在了建房上，在老宅基地上翻建了一幢三层楼房。最近，我想扩大养殖规模，就找信用社贷款。信用社要我提供担保，我提出用楼房抵押，可信用社说法律规定农村宅基地不得抵押，宅基地上的房屋与宅基地不可能分离，当然也不能抵押。请问，这种说法对吗？
读者盛世文
盛世文同志：
抵押，是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。《担保法》第34条第1项规定，抵押人所有的房屋和其他地上定着物，可以抵押。可见，农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的。但《担保法》第37条第2项规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，不得抵押。
信用社的说法虽然不完全正确，但很实际。按照上述规定，虽然以宅基地上的房屋抵押是有效的，但是抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权，一旦债务人不能清偿债务，债权人只能抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿。将房屋拆除而以建筑材料还债，这无疑大大降低了房屋的价值，也是一种浪费。而且，最高法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”据此，用农村房屋设定抵押，债权人实现抵押也存在障碍。另外，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买的住宅发放土地使用证。这样，农村房屋的买卖对象就十分狭窄。基于以上实际情况和规定，金融机构等债权人一般不愿意接受借款人用农村房屋设定抵押。因此，建议你向信用社提供其他担保，一般情况下不要用宅基地上的房屋抵押。
230031 安徽警官职业学院潘家永律师
